donyaye_eghtesad

Türkiye Konut Piyasasının Mucizevi Yükselişi

Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alanlar, “Dubai-2009” Kaderine Mi Düşecek?

Gazete Sayısı: 5085
Yayın Tarihi: 25/10/1399 (Güneş Takvimi)
Haber Numarası: 3731099
Kategori: Konut ve İmar

Dünya Ekonomi: Türkiye konut piyasası, dünya genelinde yatırım için ilk 20 gayrimenkul pazarı arasında gösteriliyor. Ancak bazı ülkelerden gelen yabancı yatırımların bu ülkenin inşaat firmaları tarafından çekilmesi, bu üstünlüğü bir ölçüde ortaya koyuyor. Yine de, Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün belirli bir büyüme seviyesine ulaşması, konut balonu ile mücadele eden ülkeler için “refah modeli” niteliğinde dersler sunabilir. Öte yandan, Türkiye’de konut fiyatlarının alışılmadık şekilde yükselmesi, yatırımcılar için anlamlı bir uyarı teşkil edebilir.

Dünya Ekonomi’nin resmi Türkiye konut piyasası verilerini incelemesi, yabancı alıcıların yıllık konut satışlarının yaklaşık %5’ini oluşturduğunu gösteriyor. 2020 yılında, Türk vatandaşlarının konut satışları %5’ten fazla düşmesine rağmen, yabancıların konut alımları %10’dan fazla arttı. İranlılar, Türkiye’de yabancı yatırımcılar arasında en fazla konut alan grup olarak öne çıkıyor; 2020’nin ilk 9 ayında yabancılar tarafından yapılan tüm konut alımlarının yaklaşık %18’i İranlılara aittir.

2020’nin ilk 9 ayında İranlılara 6.445 adet konut satıldı. Bu sayı, 2017 yılında sadece 792 konuttu; yani İranlıların Türkiye konut piyasasındaki varlığı üç yıl öncesine göre 8 kat artmış. Ancak bu yoğun alım yalnızca İranlılarla sınırlı değil; diğer ülkelerden yatırımcılar da — İranlılar kadar olmasa da — piyasada aktifler.

Türkiye, incelenen 103 ülke arasında beşinci en ucuz konut pazarı olarak değerlendiriliyor. Yabancı yatırımların ana sebeplerinden biri **“kredi mucizesi”**dir; bu politika, Türkiye’nin konut sektörünü finanse etmek için son yıllarda uyguladığı, arz ve talebi eş zamanlı teşvik eden etkili ve cazip krediler üzerine kuruludur.

Müteahhitlerin krediye erişimi ve sadece yeni konutlar için verilen konut kredileri, inşaat şirketlerini büyük ölçekli şehir projelerine yatırım yapmaya teşvik ediyor. Türkiye konut piyasası, yabancı alıcılar için altı çekim gücüne sahip; en önemlisi konut kredileri, bankaların mülk fiyatlarının %70–75’ine kadar kredi sağlaması ile bu piyasada “mucizevi” bir etki yaratıyor.

Diğer çekim faktörleri şunlardır:

5 yıllık yeni konut alım kredisi,

Geniş çaplı inşaat kredisi ödemeleri,

Türkiye’nin dünya turizminde 6. sırada yer alması,

20 gün içinde konut satın alma imkânı,

Liranın dolar karşısında düşük değeri (ABD dolarına karşı 7 kat güç farkı),

Yabancı sahiplerine vatandaşlık hakkı verilmesi.

Ancak, konut piyasasının her zaman dolu olmadığı da göz ardı edilmemelidir. Ekim 2020’de Türkiye’de ortalama konut fiyatları bir önceki yıla göre %23 artarken, ülke genelindeki enflasyon çok daha düşük seviyedeydi ve önceki yıllardaki konut fiyat artışı %23’ten azdı. Bazı uzmanlar, özellikle Dubai konut piyasasında 2007–2008 yıllarında yaşanan yabancı alım dalgasından sonra, Türkiye’de de konut balonu riski olduğuna dikkat çekiyorlar.

Yabancı yatırım fırsatları, Portekiz’in 5 yıldızlı villalarından İspanya’daki ilginç evlere, ABD sahilindeki lüks dairelerden Dubai’deki sıra villalara kadar çeşitleniyor. Her gayrimenkul yatırımcısı, başarılı bir yatırım için istatistikleri, trendleri, tahminleri ve sıcak noktaları analiz etmesi gerektiğini bilir. Son 10 yılda Türkiye, yabancı yatırımcılar için en cazip gayrimenkul piyasalarından biri haline gelmiştir.

Son istatistiklere göre, pandemi döneminde bile, Türkiye’de yabancılara konut satışları beşinci ay üst üste artış göstermiştir. 2020’nin Eylül ayında yabancı alıcılara satış, yıllık %26 ve aylık %35 artışla 5.269 adete ulaşmış ve ikinci en iyi Eylül rekorunu kırmıştır. 2020 toplamında satışların 40.000 birimi geçmesi beklenmektedir; bu durum, Türkiye ekonomisine 7 milyar dolardan fazla döviz girdisi sağlayacaktır. 2019 yılında yabancılar yaklaşık 46.000 konut satın almış ve bir önceki yıla göre yaklaşık %15 artış gözlemlenmiştir.

Buna karşın, Türkiye genelindeki toplam konut satışları daha düşük seviyededir. Eylül ayında toplam satış 136.744 adet ile bir önceki yılın aynı ayına göre %6,9 düşmüştür. 2019 yılı toplam satış sayısı 1.348.000 konuttur.

Şehir bazında en çok yabancı alım İstanbul’da gerçekleşmiştir: 2.370 adet ile toplam satışların %45’i İstanbul’dadır. İstanbul’un avantajı, inşaat firmalarının uzun vadeli ödeme planları (5 yıla kadar) ve ön satış indirimleri sunmasıdır. İstanbul’u Antalya (1.118 adet, %19) ve Ankara (348 adet, %6) takip etmektedir.

İranlılar ön sırada: Eylül ayında Türkiye’de en çok konut alan yabancı uyruklu grup İranlılar (908 birim, %17), ardından Iraklılar (826 birim) ve Ruslar (448 birim) gelmektedir. 2020’nin Ocak–Eylül döneminde İranlılar toplam 4.716 konut almışlardır; Iraklılar 4.165, Ruslar 1.895, Afganlar 1.277 ve Azerbaycanlılar 711 birim ile takip etmişlerdir.

Neden Türkiye konut piyasası cazip? ABD merkezli uluslararası yatırım şirketi Remote Ventures’ın 200 ülke üzerinde yaptığı araştırmada, en çekici 25 gayrimenkul piyasası arasında Türkiye 14. sıradadır. Şirketin CEO’su Matthew Campbell, Türkiye’yi şöyle değerlendiriyor: “Türkiye büyük bir ekonomi, dünya standartlarında şehirler, güzel sahiller, uygun vize ve ikamet fırsatları, zengin kültür ve tarih, dinamik demografi, istikrarlı turizm, düşük yaşam maliyetleri gibi tüm aradığımız cazip özelliklere sahiptir.”

Uygun fiyatlar: 2000’li yılların başında Türkiye, konut piyasasını canlandırmak için ciddi adımlar attı; bankalar inşaat firmalarına yeni konut yapımı için kredi verdi ve alıcılar için konut kredisi sağlandı. Piyasaya yabancılar dahil edildi. Amaç, Türkiye’yi milyar dolarlık bir gayrimenkul endüstrisine dönüştürmekti. Bu hedef başarılı oldu ve konut arzı arttı, fiyatlar düşük tutuldu.

Satış çeşitliliği: Çok sayıda konutun bulunması fiyatları düşük tutarken alıcılara daha fazla seçenek sundu. Bugün piyasada çok sayıda hazır konut satışta, ancak yatırımcılar ön satış veya yeni konutları tercih ediyor.

Uluslararası bağlantılar: Türkiye, altyapı yatırımlarına milyarlarca dolar harcadı; Antalya Konyaaltı sahilinde liman ve yat limanı projeleri, İstanbul Yeni Havalimanı (2027’de dünyanın en büyük havalimanı olacak, yıllık 150 milyon yolcu kapasitesi) öne çıkan projelerdir.

Turizm: Türkiye, dünyanın en çok turist çeken 10 ülkesi arasında ve bu durum, kiralık gelir amaçlı konut alımı yapan yatırımcılar için caziptir.

Satın alma süreci: Türkiye’de süreç hızlı ve kolaydır; evin tapusu ve anahtarı 3 haftadan kısa sürede teslim edilir. Yabancılar, belirli 5 ülke dışındaki ülkelerden kısıtlamasız konut alabilir ve maksimum 33.000 hektar mülk satın alabilir.

Vatandaşlık hakkı: 250.000 USD’den fazla yatırım yapıldığında, yatırımcı, eşi ve çocukları Türkiye’de tam haklarla vatandaşlık başvurusunda bulunabilir. Yatırılan mülkün en az 3 yıl tutulması ve bağımsız eksperce değerleme yapılması gereklidir.